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张兴辉巧用杠杆,保利北京邀神秘人入局 北京再也吃不到鼎泰丰“小笼包”?10月底前5地关14店,原因竟是董事会分歧?

发布时间:2024-10-20 11:54:01  来源:网络整理  浏览:   【】【】【

张兴辉巧用杠杆,保利北京邀神秘人入局 北京再也吃不到鼎泰丰“小笼包”?10月底前5地关14店,原因竟是董事会分歧? 

张兴辉巧用杠杆,保利北京邀神秘人入局

文/乐居新媒体 魏薇

最近,“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次被提出。保利发展率先打响“价格保卫战”,旗下多个城市项目公布了“保价计划”,西安保利、四川保利、济南保利、成都保利、广东保利的部分项目有了同步推进。

另一边,“金九银十”之际,保利在北京加大了营销力度。9月23日-9月27日,京彩直播天团上线,保利北京7盘联动。

国庆将至,保利在北京又亮出了“9张优惠底牌”,有大礼有好房有折扣,项目涉及保利天汇、和光煦境、星宸和煦、颐璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利锦上、和悦春风、熙悦雲上。涵盖了保利在北京的大多数项目。

距离2024年年底仅剩三个月时间,保利在北京开启了一波冲刺。从拿地到规划方案公示还不到2个月,保利发展在北京海淀落定了首座“天珺”项目——保利·建工·嘉华天珺。

项目预计将在12月开盘。赶在了2024年结束之前。

保利在北京是有压力的。去年,作为全国销冠的保利,在北京一度掉落销售排行榜前十。

去年工作总结会上,主持工作的保利地产北京公司总经理刘喜涛曾表示:要拿出“第三次创业”的决心,完成2024年发展目标。

保利地产北京公司董事长张兴辉立即补充道:我们不是一穷二白的创业。

曲线补仓

嘉华天珺将按照保利TOP级产品系“天字系”进行打造。“天字系”是保利发展高端产品系,也是保利“天悦人和”产品系的领衔之作。

虽说是保利的高端产品,但嘉华天珺的户型却以中小户型为主。产品拟定为建筑面积约89-99-116-126-150-170平米三居四居,平洋房 小高层组合。项目预计在10月中旬开放售楼处,12月份开盘。

嘉华天珺是保利联合北京建工地产在7月25日摘得,总价89.01亿元,销售指导价9万元/平方米,溢价率3.5%,成为海淀“新地王”。此块地土地面积8.56万㎡,规划建筑面积16.29万㎡,其中住宅面积为14.92万㎡。

拿地后不久,保利(北京)房地产开发有限公司(简称“保利地产北京”)与北京建工地产共同出资成立了项目公司——北京建保丰筑置业有限公司,二者的持股比例分别为60%、40%。保利地产北京是保利发展的全资子公司,也是保利发展在北京开展房地产业务的主要平台,法定代表人为刘喜涛。

2023年,保利发展登上全国地产销售榜榜首宝座,实现签约金额4222.37亿元。截至2023年底,其总土地储备为14679万平方米,相比于期初减少了10.79%,就能级分布来看,三四线占比为44.6%、二线占比为43.3%,一线城市占比为11.6%。

2023年,保利发展在北京斥资102亿拿地5宗,数量仅次于中海。到了年末,保利发展的年度销售额再度挤进了北京前十,以118.02亿元的权益销售额位列第八位。

今年,保利发展在北京才拿了一个地块,即上述嘉华天珺所在地块。

从北京市场销售金额来看,保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。今年前8个月,保利发展在北京销售额147亿元,排名第4位,而中海地产、华润置地、北京城建销售额分别为308.7亿元、164.5亿元和152.7亿元。

反映到业绩数据上,保利发展北京今年上半年产生营业收入109.6亿元,相比于2022年的44.18亿元,翻了一倍还多。

据保利发展2024半年报,截至期末,其在全国范围内共有642个项目,项目总计划投资2.35万亿元,相比2023年末分别减少了超过100个项目、3392亿元。其中,在北京有15个在建住宅/综合项目,保利颐璟和煦、保利天汇这两个项目为100%权益,其余大多以合作或小股形式参与。

实际上,保利在2024年多次参与北京热门地块拍卖,包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。

上半年,保利地产北京还借助北京建工地产曲线开发了一处项目。今年3月15日,北京建工地产摘得顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块,溢价率15%。

3月21日,北京建工地产成立“北京建保顺筑置业有限公司”(简称“建保顺筑”),注册资本12亿元。公司名称中有个“保”字,这意味着,保利入局是早就定好的。4月12日,项目名称公示:星宸和煦(备案名:悦煦雅苑),规划建筑方案也随之公布。

但保利地产北京并未立即取得建保顺筑的股权。7月1日,建保顺筑的注册资本从12亿元减少至6亿元。直到8月,北京建工地产才将30000.0股权数额出质给保利地产北京。

7月4日,星宸和煦取得预售许可证,推出9栋楼共270套房源,住宅面积3.37万m2,拟售均价5.85万元-6.13万元/m2。截至目前,星宸和煦已网签54套,去化率20%,成交均价约5.67万元/㎡。

以价换量

今年春节过后,保利在北京朝阳来了个“三盘联动”,东坝的保利天汇、十八里店的朝央和煦、王四营的保利锦上二期三大项目覆盖了从刚需到改善的主要群体。

造势有了效果。上半年北京十大热盘中,保利天汇和朝央和煦两大项目上半年合计成交近600套住宅,朝央和煦近东南四环,保利天汇则在东北五环外,成交均价都在7.8万-8万的区间,合计贡献了超50亿元的销售额。

保利发展在第二季度调整了销售策略,加大推货力度。以价换量,不可避免地会侵蚀利润。2024年上半年,保利发展的销售毛利率首次跌破20%,降至16.02%。主要原因是,其第二季度的销售毛利率低至14.57%,从而拉低了上半年的整体毛利率。

就北京地区而言,保利发展同样存在着去化压力,项目之间的去化也存在着较大差异。

去化较高的项目属朝央和煦(备案名:朝煦雅苑),该项目于2024年1月13日取证,共推出394套房源,目前签约316套,去化率80.2%,已签约面积44321.75平方米,网签均价77834.14元/平方米,基本接近拟售价格。

保利锦上二期(备案名:煦景雅苑)2022年6月15日取得预售证,开盘均价71999元/平方米,可售套数944套,目前网签716套,去化率75.8%,网签均价69140.45元/平方米。

有的项目取证近半年时间,去化刚过10%。

颐璟和煦(备案名:璟昫雅苑)于今年4月15取证,共578套房源,目前签约64套,去化率11.07%。网签均价36045.77元/平方米,而拟售价格均在40000元/平方米以上。

2023年9月27日取证的璟山和煦(备案名:璟山雅苑)项目,共推出798户,目前网签290套,去化率36.3%。已签约面积28431.96平方米,网签均价59451.4元/平方米,与公布的均价62000元/平方米相比,相当于九五折左右。

和悦春风(备案名:和春雅苑)在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次预售证,部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中,9栋住宅显示“已售完”,但网签数据仅为3套。

信托入局

今年上半年,保利发展实现营业收入1392.49亿元,同比增长1.7%;净利润106.98亿元,同比下降29%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.29%。经营活动现金流净额-171亿元,较去年同期下降243亿元。期内,保利筹资活动产生的现金净额159.8亿,填补经营活动现金流的缺口。

盈利下滑的保利,也面临着资金压力。

负债方面,2024年上半年,保利发展累计净增有息负债193亿元。截至报告期末,有息负债总额高达3735亿元。

半年报发布的同时,保利发展发布了募资公告。公告显示,保利发展拟发行可转债募资总额不超过95亿元,用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

5月,保利发展转让了北京利通房地产100%股权及相关债权,底价25亿元。

去年9月,保利发展与中信信托在北京签署了战略合作协议。今年,保利发展将中信信托带进了项目。

保利天汇项目地块,一开始实际由保利联合合作方拿下。

2023年6月,保利 京投联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝的2宗住宅用地。其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元,CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元。2个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。

拿地后不久,京投发展就宣布退出了地块合作。

今年6月,或为了缓解开发压力,保利发展宣布为项目地块寻找合作方。项目的开发主体北京朝新和筑置业有限公司(简称“北京朝新和筑”)拟征集投资方,增资持股比例14%。

7月25日,北京朝新和筑的新增投资方确定为是中信信托,投资金额84000万元,持股比例14%。

在朝央和煦项目上,保利同样拉来了中信信托作为投资方入股。

2023年9月,上海成通京置业摇中北京朝阳十八里店地块,成交总价28.75亿元,成交楼面价约5.19万/㎡,溢价率15%。地块当时共吸引34家房企参与竞拍,包括中海、保利等。

没能摇中地块的保利,随后在去年11月选择与上海成通京置业合作,进而获得项目的操盘权。

今年1月31日,朝央和煦实施主体“北京朝实和煦置业有限公司”(简称“北京朝实和煦”)股权信息出现变更,中信信托作为新进入股东方,持股11%。

原股东中,上海成通京置业持股继续下降至7.5%,保利(北京)房地产开发有限公司持股则进一步升至81.5%。

成通京置业由海南泓彦企业管理咨询有限公司和南方首度置业(北京)有限公司分别持股66%和34%,前者的大股东为广州康堃置业投资有限公司,实际控制人指向一位自然人:冯舒微。

相关公司:保利北京


北京再也吃不到鼎泰丰“小笼包”?10月底前5地关14店,原因竟是董事会分歧?

网友:“不要啊,我每月都要点外卖几次”。

8月26日,#北京鼎泰丰将结束营业#冲上热搜。当日,北京恒泰丰餐饮有限公司(下称“北京恒泰丰”)通过微信公众号发布信息,宣布北京“鼎泰丰”品牌期限届满将结束营业。2024年10月31日前,北京、天津、青岛、西安、厦门5地的14家门店将陆续闭店,其中包括北京地区的8家门店。

北京恒泰丰在公告中称,闭店的原因为“公司营业执照二十年期限已满且董事会未能就续展达成一致意见”。天眼查信息显示,北京恒泰丰由北京巨人控股有限公司100%控股。

据悉,“鼎泰丰”品牌的大陆地区运营方分别为北京恒泰丰和上海广成餐饮管理有限公司。此次涉及的是北京恒泰丰的20年经营期限到期,不涉及上海广成餐饮管理有限公司。北京恒泰丰方面称,由上海该公司运营的华东、华南地区鼎泰丰门店的经营不会受到影响。

经济观察网报道显示,对于董事会就北京恒泰丰续展未达成一致的原因,北京恒泰丰相关人士透露,或与餐饮行业竞争加剧、经营效益面临挑战有关。

大众点评显示,鼎泰丰在北京的店铺人均消费约在150元左右,西安门店人均消费也在130元左右。

相关话题下,有网友评论表示,“不要啊,我每月都要点外卖几次”“好吃啊”。

但也有不少网友表示,“就一个印象:贵”“没有特别好吃的感觉”。

鼎泰丰官网显示,鼎泰丰品牌1958年创立于中国台湾,主营小笼包及面点生意。鼎泰丰大陆第一家分店上海虹桥店于2001年7月开业。2004年,鼎泰丰北京第一家分店开业。据了解,鼎泰丰品牌在全球范围内以品牌授权的方式,由多个公司运营。

图片来源:鼎泰丰DTF微信公众号截图

根据官网信息,鼎泰丰在大陆共有31家门店。鼎泰丰还在其他市场继续开店,上月11日,鼎泰丰美国纽约店营业;今年6月,鼎泰丰美国加州Downtown Disney店开业。据媒体报道,鼎泰丰曾被纽约时报评为全世界十大餐厅,也被米其林评为星级餐厅。

值得注意的是,8月7日,公司刚宣布了一项促销措施,“即日起,凡持鼎泰丰礼品卡、电子储值卡,皆可在门店堂食、微商城及产冷冻品消费,包括常温礼盒等亦适用,不受‘折上折’限制。”

据界面报道,对于人员的重视,也被鼎泰丰视作自身的竞争力优势之一。2013年底,鼎泰丰曾表示,店长级以上资深员工,最高可领到20个月年终奖金。如果以店长薪水10万计算,意味着年终奖高达两百万。此外,在多次采访中鼎泰丰也提及,公司不上市的原因是,“上市后对股东负责,被要求控制人工成本,不能像这样好好照顾员工。”此外,鼎泰丰欢迎员工携家带眷加入,认为这样做“向心力才会高”。

图片来源:鼎泰丰DTF微信公众号截图

凭借一系列操作,鼎泰丰得到过出色的运营数据。公开数据显示,巅峰时期,鼎泰丰一天内的翻桌率最高纪录19次,最多时有100组客人站在门外候位;2021年,鼎泰丰实现营收约1.5亿美元。

另据媒体报道,从多个一线城市看,餐饮业的压力逐渐增加。8月16日,根据北京市统计局发布数据,2024年7月,北京餐饮业实现收入107.1亿元,同比下降8.2%。1—7月,北京餐饮业实现收入744.2亿元,同比下降4.2%。据上海统计局数据,1—6月,上海市住宿和餐饮业实现零售额725.11亿元,下降3.6%。另据上海市餐饮烹饪行业协会对纳统的上海市各餐饮业态进行汇总统计,7月份61家餐饮企业约千家餐饮门店,总营收14.96亿,较去年同期下降9.8%,增速较上月继续下滑2个百分点。

中国烹饪协会指出,餐饮品类竞争激烈,开关店率高,行业经营者面临压力增大。上半年全国餐饮收入虽然同比增长,但餐饮行业出现了“增收不增利”的现象,价格战、同质化竞争和成本压力是造成这一现象的主要因素。

编辑丨汪乃馨 综合北京商报(记者 张天元)、经济观察网、每日经济、界面、证券时报、新京报

图片丨鼎泰丰DTF微信公众号截图、新浪微博@北京鼎泰丰 截图、新浪微博截图?

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