房屋养老金：钱从哪里来 专访林园：沪指涨到4500点之前，市场都以情绪推动为主！沪深300权重股将作为主线贯彻整个牛市
房屋养老金：钱从哪里来 专访林园：沪指涨到4500点之前，市场都以情绪推动为主！沪深300权重股将作为主线贯彻整个牛市，
房屋养老金：钱从哪里来
经济观察网 陈月芹/文 8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》发文称，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
这是对备受关注的房屋养老金资金来源的回应。几天前，住建部提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前上海等22个城市正在试点。但官方提法忽略了公众最关心的一个问题——需不需要个人再出钱？于是，“房屋养老金”这个新名词，被误读为“变相征收房产税”“增加房产持有成本”，舆论持续发酵。在居民收入上涨预期偏弱的背景下，每增加一笔支出，都容易引发人们的焦虑。
住建部的澄清及时回应了公众关切。其实，对于一项涉及数以亿计公众的民生政策，回应还可以更及时一些。如果在政策出台之前和公众进行了充分沟通，谣言就没有传播的空间，也不需要花费更大的力气平息舆情。可以说，此次房屋养老金的政策信息公开过程，暴露了公共治理中的一些短板。官方解读的滞后，导致几张像素模糊、没有出处的收费依据截图被反复传播，带偏了舆论风向。
实际上，关于“房屋养老金”的动议已经研究探讨了4年有余。早在2020年，有关部门便着手研究，由城市政府提取一定比例的土地出让金作为房屋维修的长期资金保障。这是因为，随着最早一批老公房、商品房逐渐步入“中年”，缺乏物业管理和定期检修的建筑体不可避免地走向衰败，而公共维修基金存在余额不足、续筹难、无法覆盖较早一批老旧房屋等问题，迫切需要为房屋保修资金池“开源”。
2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，再次敲响房屋建筑安全的警钟，房屋养老金制度在《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》等多个重磅文件中均有提及。
构建全生命周期房屋安全管理长效机制有其必要性，为房屋保修资金池“开源”也迫在眉睫。问题是，如果以“不增加个人负担”为原则，钱从哪里来？
从目前主流思路来看，公共账户资金主要由城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道筹集，目的是建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修换新的资金池。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提。这种提取部分土地出让金作为房屋养老金的做法，被一些政策部门人士解读为“实现前期开发与后期房屋使用成本联动”。换言之，地方政府不再只“卖地”，还要为房屋安全提供“售后服务”。
然而，地方政府也有难言之隐。城建占了出让金支出的大头，一级拆迁和城市基础设施建设占总地价的60%以上，卖地纯收益的10%以上还要分给廉租房、保障房。再加上楼市持续下行，土地也难卖。概括成一句话：地方政府也没有钱。
除此之外，哪些房子及哪类房屋问题适用、如何做好监督和管理等依然是未解的难题。还可以讨论的方向是，公共维修基金如何完善续筹机制？维修基金能否跨小区使用？这笔“躺着”的钱目前的收益率在2%左右，对照来看，社保基金的年均投资收益率约7.66%，有关部门能否往存量资金增值上想办法？
如果提取土地出让金用于房屋保修，会不会增加地价，进而让购买新房的人承担这一成本?不管房屋养老金如何落实，落实到哪种程度，不可避免地都会对二手房市场，尤其是“老破小”造成冲击，那么，如何化解这种冲击？
还有一点需要强调的是，即便是动用地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收益等所谓的“公家钱”，也是直接或间接取之于每个纳税人，每一分每一厘钱都花在哪里了，怎么花的，都需要明明白白地披露信息，接受公众的监督。
在这些关键细节上，我们期待试点城市摸索出一条路，形成一个更加务实可行、公开透明的房屋养老办法。
发布于：北京
专访林园：沪指涨到4500点之前，市场都以情绪推动为主！沪深300权重股将作为主线贯彻整个牛市
文丨谢长艳
编辑丨张桔
自9月24日中国资产大爆发股市重焕生机后，新老股民跑步进场，成交量直冲云霄。但是，节后股市突发大跳水，本周沪指跌幅达到3.56%，尤其新股民感受到了市场的变化无常。从周三开始的连续三个交易日调整，牛市难道是昙花一现吗？
10月11日收盘后，深圳林园投资董事长林园接受了本刊记者的独家专访，他强调；“市场波动是正常的，现在好资产依然便宜。投资者要积极进场，首先要抓住大机会，方法论是第二位的。”而对于他的投资来说，大道至简，其实就是用好股票配置韧性加成长的组合，并长期持有。
波动是熊市思维造成的
牛市波动就变小了 当前沪深300是投资主线
本刊编辑部：本周三一直上攻的市场出现了调整，您如何看待暴涨后的调整呢？
林园：我一直都在强调，股市涨涨跌跌是常态，涨多了就要跌，跌多了就要涨。尤其是在连续阳线后，波动会剧烈一些。因为波动是人的心理造成的，现在很多人还是熊市思维，总认为涨了还是会跌回去。其实等真正牛市到来时，市场的波动就会变小了。因为到那时买了就能涨、就能赚钱，很多人就不会轻易去换手，拿着就很踏实，这是情绪认知的转变。
本刊编辑部：您认为进入牛市沪指将来会到4500点。为什么是4500点？
林园：4500点是上证指数的一道分水岭，它是市场的一个平均价。
本刊编辑部：那也就意味着均值回归，把之前砸下的坑给填平了吧？
林园：是的。
本刊编辑部：那么，市场多久能回到4500点呢？
林园：具体时间我无法预测，但回归4500点是毫无疑问的。
本刊编辑部：一旦沪指到了4500点，很多之前亏钱的人就回本了，会不会又离场带来剧烈的波动呢？
林园：到那个时候应该有波动，但按照过往的情况波动时间会很短。市场有一定的规律，但可能每次又不一样。到那时大多数人都赚钱了，情绪又不一样了。赚钱效应会吸引更多的人入场，市场继续上涨，状况和现在又不同。
本刊编辑部：市场前几天的上涨是普涨，无关基本面好坏。尤其是未来过了4500点后，会不会慢慢地分化呢？
林园：对，会有分化。在沪指涨到4500点之前，市场跟现在的情况都差不多，就像节前几天那种疯狂的情况，不太注重基本面。但市场其实是有一条主线的，就是我们一直坚持做的沪深300这些权重股。
本刊编辑部：我和您8月7日在北京交流的时候，您提到了牛市的三大基础，全球的利率往下走、中国资本市场派息率逐年走高和中国的经济韧性十足。这也是市场能上4500点的基础吧？
林园：是的，最主要的理由是资产便宜。
始终满仓待涨 始终看好中国经济
本刊编辑部：说到这一轮上涨，利好政策是催化剂。您一直把政策当成投资的外力，核心还是看低估与否，但是这轮政策是在真金白银给市场直接注入流动性。比如互换便利方案首期为5000亿元，回购增持贷款规模也有3000多亿元，政策催化剂也不能忽视。
林园：是的。这就是政策导向，像市值管理中包括重组、并购等，在市场当前位置推出，核心原因就是因为资产便宜。
本刊编辑部：也就是政策在顺势而为？
林园：出台政策前，管理层肯定是对整体市场或现在的经济状况、企业状况会做出全面评估的，不会无缘无故出政策；就像精准扶贫是有标准的，应该扶什么地方什么人群，这跟出政策刺激股市是同样的道理。
本刊编辑部：这么多年您在市场中，遇到这种大的利好政策，过去是怎么借力的？
林园：我们就是等待，政策出来就借到势了；这次政策出来后我们反而没有太多行动，因为之前就一直是仓位比较重地待在市场里面。
本刊编辑部：满仓的原因之一，是看好中国经济吗？
林园：当然有一定关系，但更重要的是，满仓是我们的一种投资操作方法。
本刊编辑部：那我们先谈谈中国的宏观经济。
林园：我对中国经济一直很乐观，中国经济韧性很强。作为世界最大的经济体之一，商品供应充足，现在存在的问题很容易解决。
具体说来，中国没有太多的外债，人民币不能自由兑换。大家对城投债之类的担心都是内部问题；其实整体看算不上负债多。
本刊编辑部：大家看到的经济问题都是微观存在的问题，但真正从大宏观的角度看，多印钞票似乎没有太大影响，有一点通胀反而是经济更健康的一个表现。
林园：是的，中国这些问题轻而易举就能解决。
有韧性的组合由好公司组成
好公司的持有时间是永远
本刊编辑部：那再来谈谈您配置的有韧性的资产组合满仓待在市场中吧。您之前说的“下跌的时候你不在，上涨的时候就没有你。”“我满仓没把我自己满穷了。”这两句话浓缩性很强。您是如何配置有韧性的资产能够高仓位待在市场中的呢？
林园：大的原则就是有好的东西我都拿一点，我认为有前途的资产，就多拿一点，永远不会卖。我拿的这些好资产就没想过去卖，我对自己有信心，这是最核心的，我靠着这些好资产就有能力把自己养活了。
比如说2014年、2015年、2016年我们买的一个标的，我非常有信心；我已经拿了10年该公司，未来该公司还会做得更大，将来的规模或许今天想象不到。我永远不会卖，可能几十年或者若干年后，不排除我会成为它的一个最大股东。
本刊编辑部：您持有好公司的时间是永远？
林园：是的。
本刊编辑部：购买这些好标的，您会考虑价格吗？
林园：当然也会考虑。但那只是阶段性的，我的好方法就是把好东西拿住了。我不是说所有的行业都好，我对行业的判断有我们自己的方法。
本刊编辑部：您刚才举例说的好股票，是您始终看好的养老方向吗？
林园：我刚才只是举例，市场中这样的好资产不止一个，而是好多个。比如说老龄化的领域，若干年以后，我一定能抓住其中的龙头。可能到那个时候，大家又说我是靠运气，其实不是。
本刊编辑部：我这块有一个数据，也说明这波养老的机会周期真的很长。现在60后有2.2亿人，70后有2.2亿人，80后有2.2亿人，90后2.1亿人，00后有1.6亿人，10后同样有1.6亿人，人口真正下降是20后，现在是0.4亿人。
林园：对，老年人有4亿到5亿，我们投资的公司可能会有1亿的老人用他们的产品，这就是25%；假设一个人花1000块钱，计算下来这一数字就会相当可观。
成长和韧性相辅相成
泡沫还是赚短期的钱
本刊编辑部：现在在您的这种很韧性仓位中，是不是很多标的已经是负成本了？
林园：韧性是一个组合，是针对现在市场的情况，韧性的追求是目前形势下做出的决策，但是不代表任性是我的看家本领，赚大钱还得靠成长。
本刊编辑部：说到成长，有两个角度，一个是企业基本面自身的成长，比如利润、市场规模，一个是资本市场情绪带来的估值成长，您说的两类成分各占多少？
林园：一定是企业自身市场规模的成长带来的利润成长，投资这样的成长才能改变命运。而且企业今天的成长到多少年之后又变成了韧性，比如年复一年的分红，成长和韧性是相辅相成的。
本刊编辑部：有一种说法，在买好公司的前提下，最后挣大钱的主要是靠市场先生。也就是市场先生帮着把市场的泡沫吹大的过程赚大钱，您怎么看？
林园：如果时间不长，这也是有道理的，好资产是在一定阶段有泡沫。但是我说的这种成长，是一个行业持续几十年的成长。要多次几年的成长把泡沫越吹越大，比如说现在市值是100亿，最后成长的市值几万亿，甚至更大。
本刊编辑部：依您在市场中这么多年的经验，会不会也抓一些情绪上能赚钱的机会。
林园：目前不会，我也很难抓。我就是成长加韧性，买好资产等待。
本刊编辑部：如果市场确实是很疯狂了，您仓位里的好资产现在估值过高了，您会进行调整吗？还是仍然不卖？
林园：我的组合我是不会卖的，我跟别人的区别就是我永远不卖。
本刊编辑部：您说的这种是主动满仓，市场中很多人被动长时间高仓位，因为亏钱了被套。从被动满仓到像您这样的主动买好公司满仓，怎么转换思维呢？
林园：这个就因人而异了，每个人经历不一样。反正不管是什么市场，我是把价值作为第一考虑的问题。
本刊编辑部：国庆节期间，您也在买港股的资产，还是您之前看的成瘾性的那些资产以及和嘴巴、养老相关的资产吗？
林园：还是从组合角度出发，港股、A股我都会配置韧性组合。
本刊编辑部：在这轮市场起涨前，银行以及公用事业中的煤炭水气都涨了很多，当下您做配置的时候，会考虑吗？
林园：涨了很多的，我考虑的成分就很少了。
申购赎回不会影响我思考
给投资人亏钱我心里会不安
本刊编辑部：您现在是职业投资人，管出资人的钱和自己的钱不一样。出资人就是挣钱就高兴，不挣钱就不高兴，我采访过一些职业投资人也知道长期投资的理念是正确的，但受出资人的影响，有时候很难坚持长期。您遇到过这方面的挑战吗？
林园：我没有这方面的压力，即使偶尔有也不会影响我，对投资更不构成影响。出资人投的时候都是有合约规定。
本刊编辑部：也有职业投资人有困惑，比如说不接受这些出资人的钱，可能那就没有人投我了，但是实际上他接受了这些出资人的钱，反而给他带来更大的压力。
林园：我并不在乎你投不投，那是你自己的事。即使他因为短期亏钱赎回，他影响我啥了，没影响。而且这都是自愿的。
10月10日有朋友打电话给我，说现在他们公司业绩都挺好，还有很多人要赎回？我也不知道是什么原因。我说我们公司还正常，咨询的人也变多了，每天有人申购，但我对这个事儿不在意。我和我们公司都不会依附于他们，这样才能独立思考。
本刊编辑部：我想这和您自身拥有的财富也有关系。
林园：总之我不会把命运掌握在别人身上，我的命运永远掌握在自己手上。
本刊编辑部：您有没有考虑过像海外有些基金经理说，把客户的钱赚够了，自己归隐了，您当时说还想证明自己。
林园：我总觉得这个市场还会有大的机会。我觉得或许随着自己年龄的增长，有一个看法是会变的。有些事就像我们说的需要平常心，舍得；投资就不要太贪婪了，你要把全世界的钱都挣到手，这也不可能。虽然我不在乎他投不投，但我还是要给客户一个好的交代。亏了自己的钱还好说，亏了客户的钱我会心里不安的。
抓住机会更重要
方法是第二位的
本刊编辑部：您说这是您抓住的最后一次机会，您是真的这么认为还是直播的过程中有点夸张的成分？
林园：这是真实想法，确实我认为如果市场真是往牛市方向发展的话，肯定会是一个大机会。当然，能说出这番话也是基于我的年龄。20岁、30岁时我当然不会这么说，生老病死，不由自己掌握。
本刊编辑部：我2018年采访芒格时问过他一个问题，价值投资人都长寿，因为是利用市场为我服务。除了巴芒，投资大师欧文·卡恩活到了109岁。您说的几十年长牛，沪指的6124点都会被踩在脚下，也像美股一样，每次看空都会被打脸。
林园：我自己感觉是这样的。我也同情中国股民，希望大家能多挣点钱。
本刊编辑部：因此现在还是买好资产的便宜时候，不要看这种短期的市场波动？
林园：对，现在是胆大的时候。
本刊编辑部：您曾说过，一些机构中老的基金经理被熊市吓坏了的，思维转换不过来，建议都得把他们换掉，让年轻人上。
林园：因为当下进场正确的概率远远大于错的概率。为什么说初生牛犊，你给他提醒风险是最错的。也有人说，那他听了我的话，进去亏钱了。但他是成年人了，应该对自己的行为负责。如果抓不住这次机会，可能就错失了一次改变命运的好机会。投资中错过机会，也是风险，也是错误。这个机会出现了，现在人人平等。
就像我的老母亲，就不喜欢我炒股，觉得有风险。
本刊编辑部：您现在这种情况很成功了，老母亲会改变想法了吗？
林园：她还是原来的认知。社会上有很多人，因为担心不去做事，即使别人成功了他还是坚持。也不能说他们错，把钱存银行虽然有贬值，但本金一直在。任何投资都是有风险的，但是我们不说模棱两可的话。就像当初改革开放初期，很多人敢拼敢闯，才有了成就。
所以我对我子女的教育，从来不会去说风险。年轻人就要让他探索，要对未知世界去勇敢探索，保有好奇心，具备这样的激情才会成功。如果加以劝阻，其实从内心就是否定的，放眼全世界各行各业的成功者都有那种执着精神。有时候说太多风险或者阻止，等于是把这种有创新执着精神的人给打倒了。
我来说个常识，国家都拿出来买了那么多个几万亿，我怕什么呢？大不了一起错，是不是？个人投资上，只要不借钱都是可以的。从国际上看，例如美国1929年的经济大萧条，当时能坚持下来的都是大富翁了。
本刊编辑部：看美国股市，拉长一二百年的数据，即使有的股票可能阶段性地买的价格挺高，但是时间能把成本给熨平，短期套住也是金项链，最后好资产还是会带来收益的，而且很可观。
林园：有人说，听他的错了怎么办？那怎么不说，听我的对了怎么办呢？
本刊编辑部：悲观者正确、乐观者前行。这让我想起了马斯克，很多人都说他是疯子；但是他对自己的信念很执着，低成本把火箭造上了天。
林园：我永远觉得投资的方法是第二位的，我重复强调一下首先得抓住大机会。
本刊编辑部：好的。再次感谢您接受本刊的采访。
（文中提及个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）?
